Цены на вторичное жилье Уфы за неделю увеличились на 0,6% - “Эксперт”

Цены на вторичном рынке жилья Уфы за неделю увеличились на 0,6% после 7 недель снижения. Колебания идут вокруг 50 тыс. руб. за квадрат Средняя цена предложения 1 кв.м. по всем типам квартир на 1 декабря 2008 г. составила 50,11 (+/-0,59) т.р./кв.м., изменения за неделю +0,6%: - средняя цена на 1 к.кв. составила 52,59 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,1%; - средняя цена на 2 к.кв. составила 49,5 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,6%; - средняя цена на 3 к.кв. составила 47,67 т.р./кв.м., изменения за неделю +0,4; - средняя цена на многокомнатные квартиры составила 53,59 т.р./кв.м., изменения за неделю +2,9%; - средняя цена на элитное жилье составила 69,9 т.р./кв.м. (элитное жилье не учитывается в общем индексе цен). Такие данные мониторинга рынка жилья Уфы приводит САН “Эксперт”.

Тип квартиры  Средняя цена 1 кв.м. январь 2007 г., тыс.руб.  Средняя цена 1кв.м., 01.01.2008 г., тыс.руб.  Изменения с января 2007 г. по 1.12.08 г.  Изменения с 01.01.08 г. по 1.12.08 г. 
по всем типам 55,00 50,68 -8,9% -1,1%
1 к.кв. 57,37 54,07 -8,3% -2,7%
2 к.кв. 54,38 49,35 -9,0% +0,3%
3 к.кв. 53,26 48,32 -10,5% -1,3%
4 и более к.кв. 54,13 50,78 -1,0% +5,5%
В связи с многочисленными вопросами от наших читателей, обращаем ваше внимание, что аналитики недвижимости считают среднюю цену предложения, т.е. цену продавца, реальный торг в настоящее время в Уфе достигает 5-7%. Цену сделок отслеживать аналитики не имеют возможности в связи с закрытостью данной информации и спецификой оформления договоров купли-продажи. Поэтому аналитики России, по сложившейся практике, анализируют цену предложения на рынке недвижимости. Индекс доходности жилья Уфы на 1 декабря 2008 годаИДЖ=-0,43 банковских депозита. Отрицательное значение ИДЖ показывает, что вложения в жилую недвижимость, не дают инвесторам прибыль выше, чем депозит в банке. Это связано со снижением цен на жилье в Уфе и уровнем инфляции в пределах 12-13% годовых. Рыночный индекс ипотечного кредитования Уфы (РИИКУ) — это средняя эффективная процентная ставка по ипотечным кредитам, которые предоставляются банками физическим лицам на покупку жилья под его залог. На 1 декабря 2008 г. РИИКУ = 14,6 % годовых. За неделю индекс снизился на 0,1%. Центральный Банк РФ поднял с 1.12.2008 г. ставку Рефинансирования до 13% годовых. Аналитики недвижимости САН ”ЭКСПЕРТ” с января 2008 года ввели в обиход Индекс доступности ипотечных кредитов (ИДИК) Уфы, который вычисляется эмпирическим путем ипотечными брокерами “ЭКСПЕРТ”. ИДИК показывает, сколько клиентов получили ипотечный кредит от общего числа клиентов, обратившихся в банк за получением кредита. На 1 декабря 2008 г. ИДИК = 0,2. То есть восьмерым клиентам из десяти обратившихся к ипотечным брокерам, банки отказывают в выдаче ипотечного кредита по тем или иным причинам. Банки стали строже подходить к рассмотрению заявок, изучать кредитора более досконально и прогнозировать риск невозврата кредита. Индекс ИДИК достиг минимальной отметки. Тем не менее банки все же продолжают выдавать ипотечные кредиты, поддерживая тем самым рынок недвижимости. Риэлторы САН “ЭКСПЕРТ” отмечают, что 9 из 10 сделок в ноябре 2008 г. – это альтернативные сделки, то есть обменные операции, продажа своей квартиры для покупки другой. Количество ипотечных сделок в альтернативных цепочках снизилось. Средняя доплата составляет 1 миллион рублей при обменных операциях. Дальнейшее движение цен будет определяться возможностью получения ипотечных кредитов в банках города Уфы. Есть ли “дно” снижения цен на вторичном рынке жилья Уфы? Каковы параметры этого “дна”? Прежде всего, рассмотрим динамику изменения цен, начиная с 2000 года. По мнению Геннадия Стерника, главного аналитика РГР, недвижимость подвержена цикличным колебаниям. Цикл длится 10 лет. Отсчет ведется с 2000 года, именно тогда, спустя 2 года после кризиса 1998 года, цены на недвижимость начали плавно расти. С 2000 по 2005 г. цены на вторичном рынке Уфы росли плавно, в пределах “инфляция плюс 2-5%”, подтверждая правило, что вложения в недвижимость – лучший способ сохранения сбережений. Исключением стал 2006 г, когда цены за год удвоились, с 28 тыс. руб. за кв.метр по состоянию на декабрь 2005 г. до 56 тыс. руб. за кв.метр по состоянию на декабрь 2006 г. Образовался “пузырь рынка недвижимости”, который надулся над многолетним трендом 10-летнего цикла повышения цены. Катализатором образования пузыря стали ипотечные кредиты, которые резко увеличили спрос, при этом предложение не увеличилось. Параметры пузыря на рынке недвижимости Уфы. Аналитики САН “ЭКСПЕРТ” в январе 2008 г. вели индекс КПРН (коэффициент перегретости рынка недвижимости Уфы). С точки зрения инвестора, цена на недвижимость определяется тем доходом, который можно получить при сдаче ее в аренду. То есть деньги, вложенные в покупку квартиры, например, должны отбиваться от сдачи ее в аренду. Средний срок окупаемости, применяемый в расчетах покупки квартиры 10 лет (данные и методика МВФ). Исходя из этого, выводится инвестиционная формула стоимости жилья, которая определяется как сумма всех арендных платежей за 10 лет с учетом удешевления денег (инфляция), бременем содержания (квартплата, налог на недвижимость), затратами на поддержание недвижимости в нормальном техническом состоянии (текущий и капитальный ремонт), удорожание самой недвижимости в течение этих лет. Пузырь раздулся в течение 2006 года. Его максимальное значение в декабре 2006 года достигло размера 1,9. То есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно “эффективной инвестиционной стоимости жилья” на 90%. Пузырь рынка недвижимости составлял 90%. Затем, на рынке недвижимости Уфы началась коррекция, цены начали плавно снижаться. Пузырь стал сдуваться. На 1 января 2007 г. КПНР = 1,7, то есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно “эффективной инвестиционной стоимостью жилья” на 70%. Пузырь рынка недвижимости составлял 70%. На 1 января 2008 г. КПРН = 1,5, то есть цена на вторичном рынке жилья была завышена относительно “эффективной инвестиционной стоимостью жилья” на 50%. Пузырь рынка недвижимости составлял 50%. На 1 ноября 2008 г. КПРН = 1,2, то есть цена на вторичном рынке жилья завышена относительно “эффективной инвестиционной стоимостью жилья” на 20%. Размер пузыря рынка недвижимости Уфы составляет 20%. Таким образом, при продолжении кризиса ликвидности в банковской сфере мы определяем локальное “дно” рынка жилой вторичной недвижимости Уфы и первый сильный уровень поддержки в 43 тыс. руб. за квадратный метр. Напомню, что мы рассчитываем среднюю рыночную стоимость жилья. Колебания в ценах между районами города достигают двухкратного значения, например, между однотипным жильем в Шакше и в Центре. Основное отличие рынка недвижимости от фондового рынка – это очень маленький размер “фри флоат”. Квартир, которые выставляются на продажу мало, физически мало. Так за 2007 год только 9-10% квартир (из общей массы) Уфы были выставлены на продажу и только 4-5% нашли своих покупателей. Многолетний тренд цен на вторичном рынке жилья. Еще один график подтверждает верность нашей теории. Продолжив график методом математического анализа, убрав пузырь на рынке недвижимости, мы получаем, что “справедливая” стоимость кв.метра вторичного жилья в Уфе на ноябрь 2008 года составляет 41 тыс. руб. за кв.метр. На январь 2009 года получаем цифры в 42,5 тыс. руб. за кв.метр. Возможно ли пробитие уровня многолетнего тренда? Да, в кризис такое возможно. Возможно, что цена уйдет ниже этого многолетнего тренда. Но при первых признаках нормализации финансовой системы, возобновление выдачи ипотечных кредитов в докризисных объемах, цена сразу же устремится к этому значению. Тем более отложенный спрос накапливается. Спрос на недвижимость еще многие десятилетия не будет удовлетворен в России и в Уфе. Это подтверждает и противостояние “продавцов-покупателей”, которое достигло пика. Первые не желают продавать дешевле, чем они рассчитывали. Вторые – ждут снижения цен в 2 раза.



© 2008 Строительство и недвижимость